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价格纠纷“重灾区” 小区停车收费顽疾怎么治?

摘要: 近日,市价格举报中心接到园区某小区40多位业主集体投诉,称临时停车收费标准过高,怀疑物业公司在乱收费;市民白女士则称其去年购买的车位,从未停放过车辆,最近小区物业要她补缴每月管理费,她很不解,自家车位,何况都没用过,何来管理费……

近日,市价格举报中心接到园区某小区40多位业主集体投诉,称临时停车收费标准过高,怀疑物业公司在乱收费;市民白女士则称其去年购买的车位,从未停放过车辆,最近小区物业要她补缴每月管理费,她很不解,自家车位,何况都没用过,何来管理费……

据市物价局统计,小区停车收费,向来是价格纠纷的“重灾区”,最近更是连续多月位列价格举报投诉榜首。小区停车,涉及千家万户,如今都有哪些扯皮事让大家烦不胜烦?产生纠纷的原因是什么?小区业主和物业究竟谁有理谁不合规矩?

临时停车涨价引发集体纠纷

业委会不能擅自说涨就涨

最近一段时间,有40多位市民向市价格举报中心集体投诉,小区将临时停车收费标准调整为“半小时内免费,超过半小时后8元/小时”,有亲朋好友前来拜访走动,动辄就被收取几十元的停车费,小区业主都很愤怒,这收费标准实在过高,怀疑物业服务公司存在乱收费现象,希望价格主管部门调查处理。

物价部门调查后发现,该小区已成立业委会,其上调临时停车收费标准是由业委会和物业服务公司协商确定的。根据规定,对于住宅小区停车服务收费的管理,业主大会成立后,由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准,也就是说,成立了业主大会的小区,为了提高自治水平,汽车停放费定价权放给了业主大会或业主大会授权的业委会,由其与物业服务企业协商确定具体收费标准。

制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案都是由业主大会决定的事项,因此,上调汽车停放费这一事项也应由业主大会按照法定程序决定,之后由业委会具体执行。深入调查发现,物业公司的确是得到小区业委会认可才实施调价,但本该代表广大业主利益的业委会却并没有就此事公开征集业主们的意见。根据规定,对于业委会未经法定程序召开业主大会或未获业主大会授权而作出的决定,如遇业委会擅自作出调价决定的,业主应该向区、

县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府申请改正或撤销该决定,维护自身合法权益。

  在小区买了车位未使用

被补收管理费是否合理

市民白女士怎么也想不通,2016年购买所在小区的车位后,一直未停放过车辆,直到今年才开始使用,但小区物业却要求补交2016年空置那几个月的车位管理费每月50元。白女士觉得很冤,感觉物业有乱收费嫌疑,最近向市价格举报中心投诉。

根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第十五条规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起,物业服务费用由业主或物业使用人交纳”,同时,《实施细则》第三条对“物业服务费用”作了详细说明,明确“本细则所称物业服务费,是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费”。物价部门的相关负责人说,白女士所购买的车位处于物业管理区域内,因此,应在购买车位的次月起交纳汽车停放费(包括车位管理费)。

价格调解专家剖析纠纷关键

业主要积极参与自主治理

据市价格举报中心的相关负责人说,小区临时停车收费一直以来都是群众比较关心、反映比较多的问题,而因其既带有社会停车场停车收费的特点,又涉及到物业管理等方面问题,所以投诉的处理也相对复杂。从最近市民们普遍反映的情况来看,主要集中在临时停放和小区业主长期停放管理费两大类。

而引发临时停车纠纷的主要有两大原因:随着机动车保有量不断增加停车设施资源严重不足,是导致各类停车难问题的根本原因。有的居民小区按照设计建设时的需求看,停车位数量“绰绰有余”,但交付使用后却发现停车位“紧紧巴巴”,特别是一些老新村停车位紧张的问题更为严重,因此,为控制外来车辆进入小区,一些原本不收临时停车费的小区开始收取临时停车费,在收费问题上,未能达成一致,引发纠纷;其次,少数物业服务企业社会信用缺失,物业人员管理水平不高。少数物业服务企业诚信经营观念淡薄,为追求利益置政策规定于不顾,比如有的物业服务企业为获得业主授权钻空子、搞变通,以召集法定人数业主难度大为理由,采取电话征求意见等方式代替召开业主大会,有的甚至在电话中含糊其辞、瞒天过海,实际情况与电话告知业主的情况出入较大。物价部门的价格纠纷调解专家认为,解决小区临时停车等物业管理方面的问题,“关键一招”是推行小区自主治理。但目前各类小区业主大会和业委会的成立方式基本上是依靠业主自发组织,这种形式容易受到外界干扰,可能出现业主久召不集、选举程序混乱、当选业主履职偏差等问题,因此,在业主大会和业委会筹建、成立阶段,建议由行业主管部门或社区、居委会等进行干预,全程组织指导,确保选举产生的业委会能有效履职,真正替业主和物业使用人做主。

对于小区长期停放的管理费纠纷,调解专家解释说,这还是业主对一些规定不了解造成的。关于物业收费起始时间的问题,我市已有制度规定,但依然会有市民对已经明确的收费问题提出质疑,比如,空置车位被要求补缴管理费的纠纷,业主和物业公司互相不通气是问题的关键原因。有的业主觉得自己的车位未使用、房屋未入住,就不应该交纳车位管理费;而物业服务企业则认为不论业主是否入住或使用了车位,自己都履行了物业服务协议,提供了相关维修、养护、管理等方面的服务,并未因个别业主未入住或车位未使用就降低了成本、减少了服务。调解专家认为,涉及小区停车纠纷,无论是哪种情况,解决问题的关键都是促进业主和物业服务企业之间的沟通,发挥好业委会、业主大会的作用,提升小区自治水平。价格主管部门将为此加大相关收费政策的宣传力度,让市民们更了解我市物业收费的相关规定,做到明明白白交费。

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