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苏州一小区围墙挡了临街商铺生意 店家"拆墙"

扬子晚报

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摘要: 大多数小区内都会有一些临街商铺,这些商铺的业主也算小区业主。然而,当他们的诉求与业主委员会发生矛盾时,该如何解决?近日,在苏州市虎丘区人民法院审理的一起案件中,业委会出于安全考虑建起围墙,却被临街商铺业主强行拆除,业委会遂上诉法院要求赔偿。法院综合考虑了多种因素,最终判令被告赔偿业委会1万元。被告不服提起上诉,苏州中院维持原判。

大多数小区内都会有一些临街商铺,这些商铺的业主也算小区业主。然而,当他们的诉求与业主委员会发生矛盾时,该如何解决?近日,在苏州市虎丘区人民法院审理的一起案件中,业委会出于安全考虑建起围墙,却被临街商铺业主强行拆除,业委会遂上诉法院要求赔偿。法院综合考虑了多种因素,最终判令被告赔偿业委会1万元。被告不服提起上诉,苏州中院维持原判。

6年前建围墙,商铺业主未反对

自从2005年买下A小区2幢101室以来,老王一直在此经营美容店的生意。随着时间推移,临街商铺也越来越多,有做中介公司的,有开宠物店的,还有从事培训教育的机构。

到了2012年,小区对面的工地开始施工,而此时小区并没有设置围墙,业委会出于安全考虑,花费3万余元,委托建筑公司在小区南侧,紧贴开发商预留的绿植外侧建造了一面围墙,同时在小区东侧也建起一段围墙,两段围墙中间用铁门相连,围墙上装有栅栏。

当时,围墙距离包括老王在内的七家业主的商铺约四五米远,不过他们并没有提出异议。

于是这堵围墙就一直在A小区内相安无事,直到2017年,随着对面商业广场建成开发,人流量也不断加大,小区内的商铺业主见到自己的商铺被挡住,吸引不来对面的客流,渐渐对围墙的存在心怀不满。在与业委会及物业方面屡次沟通未果的情况下,2017年4月份,包括老王在内的商铺业主们找来三名工人,索性将这堵围墙一拆了事。

“他们当初建围墙的时候,就没有经过业主投票,我们商铺的业主没有就此事提出异议,也是出于同属小区业主里的一员,建设时期,人员复杂,所以将心比心没反对。”庭审中,被告辩称,原告的主体资格不适格。“当时成立业委会的时候并没有把7家商铺业主作为小区业主进行通知和相应的告知,也未授予其选举权和被选举权。”其次,原告并不是得到全体业主授权可以建造违法护栏的主体,修造事项也未经表决同意,所以,围墙并不能被认定为全体业主的合法财产。

法院判决赔偿业委会损失

法院认为,本案的主要争议焦点在于,业委会提起本案诉讼程序上是否合法,以及业委会是否有权对围墙被拆主张权利。

“虽然法律、法规对于业主委员会是否具有诉讼主体资格均并未做明确规定,但是,本案属于损害赔偿纠纷,业委会提起本案诉讼对于业主而言属于纯获利益的行为。” 承办本案的虎丘法院民一庭法官赵建荣指出,即便其没有经过“双过半”(面积过半,人数过半)业主的同意,对业主而言也是有益的。从诉讼效率而言可以赋予业委会诉讼主体资格。

关于第二个争议焦点,业委会方面提出,在2011年通过的议事规则中明确,对5万元以下的小区内部设施的改造业委会有决定权,故而其对修建围墙有决定权。对此,法院认为,案涉围墙的修建权限和公共维修基金的使用权限并非同一事项。但是,上述情形并不影响业委会出资修建围墙的事实。

业委会的决定对全体业主具有拘束力,业委会利用小区维修基金修建围墙系客观事实,因此案涉围墙为小区全体业主的共有财产,故业委会有权代表小区业主对案涉围墙被拆主张权利。综合发票金额、双方提供的证据、物品的折旧等因素,酌定被告赔偿业委会损失1万元。

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